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  中钢吉炭:重大资产重组事宜涉及的公司全部资产和负债长期股权投资—中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值资产评估说明

  2013年7月29日 中钢集团吉林炭素股份有限公司重大资产重组事宜 涉及的中钢集团吉林炭素股份有限公司全部资产和负债 长期股权投资—中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值 资产评估说明 中天和资产[2013]评字第90003-1号 (共1册 第1册) 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 2 页 目 录 关于资产评估说明使用范围的声明 ..................................... 3 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................. 4 资产评估说明 ....................................................... 5 一、评估对象与评估范围说明 ........................................ 5 二、资产核实总体情况说明 .......................................... 8 三、评估技术说明 ................................................. 12 四、评估结论及分析 ............................................... 59 (一) 评估结论 ................................................ 59 (一) 评估结果与账面价值比较变动情况及原因 .................... 60 附件一:企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........................ 61 附件二:资产评估说明(备查文件) .................................. 62 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 3 页 关于资产评估说明使用范围的声明 本资产评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检 查评估机构工作之用(评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管 机构和部门使用),非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其它 任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。 北京中天和资产评估有限公司 2013年7月29日 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 4 页 企业关于进行资产评估有关事项的说明 见:附件一 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 5 页 资产评估说明 一、评估对象与评估范围说明 (一)评估对象与评估范围内容 本评估项目的评估对象为中钢集团江城碳纤维有限公司(以下简称”江碳公司”)于 评估基准日的股东全部权益市场价值。 本评估项目的评估范围为江碳公司于评估基准日经审计后资产负债表列示的全部 资产和负债,并且由江碳公司提供的清单载明: 金额单位:人民币万元 项目 账面价值 流动资产 10,774.45 非流动资产 28,511.35 可供出售金融资产 长期股权投资 固定资产 27,121.26 在建工程 57.16 无形资产 1,263.65 长期待摊费用 递延所得税资产 69.28 其他非流动资产 资产总计 39,285.80 流动负债 9,930.91 非流动负债 17,646.10 负债合计 27,577.01 净资产(股东全部权益) 11,708.79 以上数据业经致同会计师事务所(特殊普通合伙)予以审计,于2013年1月31 日出具了“致同审字(2013)第110ZC0171号”无保留意见的审计报告。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 具体评估范围与对象请见本报告所附的《资产评估明细表》。 委托评估的资产的权属状况 1.纳入评估范围的房屋建筑物中,均未办理房屋所有权证,江碳公司承诺该房屋 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 6 页 建筑物产权归其所有,并及时完善产权手续。具体房屋建筑物如下: 序号 名称 建成 年月 建筑面积(M2) 账面净值 (元) 1 主厂房及偏跨 2012年9月 13,282.13 25,583,158.01 2 水泵房 2012年9月 69.45 413,398.63 3 制氮站 2012年9月 1,285.99 3,305,756.60 4 热交换站 2012年9月 245.03 465,458.06 5 车间办公楼 2012年9月 1,517.40 3,138,451.83 6 车库 2012年9月 545.33 966,353.01 7 燃气站 2012年9月 23.78 104,127.59 8 门卫室 2012年9月 171.94 804,495.63 9 浴池 2012年9月 1,202.45 2,517,769.66 10 食堂 2012年9月 1,153.00 3,797,824.82 合计 19,496.50 41,096,793.84 2.江碳公司纳入本次评估范围所有房屋建筑物占用的位于经开区九站街516-1号 的土地使用权, 土地面积179,242.00平方米,由于当地政府尚未办理征地手续,所以无 法办理土地出让手续,目前江碳公司已与吉林经济技术开发区管委会签订投资协议书, 江碳公司已承诺将尽快办理土地出让手续,目前江碳公司已向吉林经济技术开发区管 委会缴纳土地占用费1344万元。 (二)实物资产的分布情况及特点 纳入本次评估范围的实物资产包括存货、房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、 机器设备、车辆、电子设备和在建工程。实物资产的存放主要分布在公司厂区内。 1.存货 纳入本次评估范围的存货包括原材料和产成品。上述资产存放在公司仓库内,保 存良好。 2.固定资产 纳入本次评估范围的固定资产包括房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、机器设 备、车辆和电子设备。其中: 房屋建筑物10项,主要为厂房、办公楼、制氮站、食堂等,建于2012年;构筑 物及其他辅助设施7项,主要为厂办道路、地面、公司围墙大门、电缆沟等,建于2012 年;机器设备124项,主要为氧化炉、高低问碳化炉等,购臵于2010年至2012年; 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 7 页 车辆2辆,为两辆普通货车,购臵于2011年;电子设备45项,有电脑、打印机、空 调、等办公设备,购臵于2009年-2012年。 房屋建筑物合计面积19,496.50平方米,均未办理房屋产权所有证;车辆共两辆, 行驶证齐全。 上述固定资产日常维护较好,可以满足日常经营需要,均正常使用。 3.在建工程 纳入本次评估范围的在建工程为主厂房后续费用,及二期项目前期费。 上述资产产权归江碳公司所有,截至评估基准日均处于正常使用并均未设定他项 权利。 (三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。 江碳公司截止评估基准日申报的账面记录的无形资产为土地使用权,不存在未记 录的无形资产。 (四)企业申报的表外资产(如有申报)的类型、数量。 江碳公司截止评估基准日无需要说明的此类事项。 (五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或 者评估价值)。 本次评估,未引用其他机构报告内容。 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 8 页 二、资产核实总体情况说明 (一)清查组织工作 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点,评估项目团队按照专业 划分为房屋建筑物、机器设备、其他资产和负债3个评估小组,并制定了详细的现场 清查核实计划。2013年5月18日至2013年5月25日,评估人员对评估范围内的资 产和负债进行了必要的清查核实。 (二)清查主要步骤 1、指导企业相关人员首先进行资产清查与收集,准备应向评估机构提供的资料。 在评估人员到达现场前,通过电话、传真等方式指导企业相关的财务与资产管理 人员在自行资产清查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表” 及其填写要求、资料清单,细致准确的登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件 和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。 2、初步审查和完善产权持有者填报的资产评估申报表 评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详细状况,然后仔 细审查各类“资产评估申报表”,检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况, 并根据经验及掌握的有关资料,检查“资产评估申报表”有无漏项等,同时反馈给产权 持有者对“资产评估申报表”进行完善。 3、现场实地勘察 针对不同的资产性质及特点,采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中,对机器 设备,查阅了主要设备的购臵合同、竣工决算资料及验收记录、运行日志、重大事故 报告书、大修理和技改等技术资料和文件,并通过和设备管理人员的广泛交流,了解 设备的购臵日期、产地、各项费用的支出情况,查阅设备的运行和故障记录,填写设 备现场勘察记录等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况;对房屋 建筑物逐一进行清 查核实,查阅了主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等,根据 房屋的技术状况和检修记录填写房屋现场勘察记录表。 4、补充、修改和完善资产评估申报表 根据现场实地勘察结果,进一步完善“资产评估申报表”,以做到账、表、实相符。 5、核实产权证明文件 对评估范围内的房产、土地、车辆的产权进行调查核实,但对产权证的真实有效 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 9 页 性不承担责任。经过核实,部分委估资产权属文件不齐全。评估是在调查核实房屋等 产权的基础上进行的,不存在产权纠纷的问题。 (三)清查的主要方法 在清查工作中,我们针对不同的资产性质、特点及实际情况,采取了不同的清查 方法。 1. 流动资产核实情况 1) 实物性流动资产的核实 实物性流动资产主要为存货,包括原材料、库存商品。 评估人员首先向企业调查存货的核算方法,通过抽查会计凭证对存货账面价值的 构成内容进行核实,然后会同企业仓库管理人员依据库房、销售部门提供的仓库保管 账目、销售记录及申报明细表进行抽盘,并根据评估基准日至盘点日的出入库情况进 行调整,验证评估基准日存货实有数量。 2) 非实物性流动资产的核实 主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证,对非实物性流动资 产进行了核实,并重点对现金进行盘点、对银行存款和往来款进行函证、对应收款项 进行账龄分析。 2. 房屋建筑物及构筑物核实情况 根据产权持有者提供的房屋建筑物及构筑物评估申报表的项数、面积、结构类型、 装饰及给排水、供电、照明、采暖通风等设备配备情况,对主要房屋建筑物及构筑物 进行了现场核实,结合查阅相关图纸,对申报表与实物不符的部分进行纠正,除核对 房屋建筑物及构筑物的数量及内容是否与申报表情况一致外,主要查看了房屋建筑物 及构筑物结构、装修设施、配套使用状况。在核实过程中对主要房屋建筑物及构筑物 的面积、长度、宽度、权属证明和所占用的土地权属相关资料进行了核对。 3. 设备核实情况 根据产权持有者提供的评估申报表,评估人员对表中所列的机器设备进行了现场 清查和勘察,对于漏填和填报不实的部分,要求企业财务、设备部门共同核对、填齐 改正。现场勘查的内容主要包括:现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是 否与申报表一致;了解设备的工作条件、现有情况以及维护保养情况,并通过与企业 管理人员和操作人员的广泛交流较充分地了解设备的历史变更和运行状况;对重要设 备,向设备管理人员了解该设备使用中存在的问题,作为设备评估成新率的参考依据。 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 10 页 通过这些步骤比较充分地了解了设备的物理特征、技术特征和经济特征。 4. 在建工程核实情况 根据产权持有者提供的在建工程评估申报表,评估人员对表中所列的在建工程进 行了现场清查和勘察。在现场勘察过程中,评估人员了解了在建工程项目的概况、合 规性文件、付款情况,查阅了在建工程项目的费用支付相关原始凭证,勘察了在建工 程的目前状态及工程形象进度等。 5. 无形资产核实情况 根据产权持有者提供的评估申报表,评估人员对表中所列各项土地的用途、性质、 准用年限、开发程度、面积等与土地证等权属文件逐一核对,并核查账面余额的正确 性。 6. 递延所得税资产核实情况 根据评估申报表所列项目内容,针对递延所得税资产形成的具体原因,检查相关 资料,并核查账面余额的正确性。 7. 负债核实情况 负债科目包括长期借款、短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交 税费、应付利息、其他应付款、一年内到期非流动资产和其他非流动负债。清查中首 先对大额负债进行函证,对未收到回函的负债和其他未进行函证的负债实行替代程序, 主要是核对各科目总账、明细账、会计凭证是否一致,核实负债发生原因和负债的真 实性及账面余额的正确性。 (四)影响资产核实的事项及处理方法。 本次评估不存在影响资产核实的事项。 (五)核实结论 1.资产核实结论。 根据核实结果,纳入评估范围内的资产及负债账账、账表、账实相符,实物资产 均可继续正常使用,且产权清晰,未发现产权纠纷问题。 2.资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度。 资产核实结果与账面记录不存在差异。 3.权属资料不完善等权属不清晰的资产。 (1)房屋建筑物 江碳公司纳入本次评估范围的房屋建筑物中,均未办理房屋所有权证,该房屋建 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 11 页 筑物产权归江碳公司所有,公司承诺将尽快完善产权手续。具体房屋建筑物如下: 序号 名称 建成 年月 建筑面积(M2) 账面净值 (元) 1 主厂房及偏跨 2012年9月 13,282.13 25,583,158.01 2 水泵房 2012年9月 69.45 413,398.63 3 制氮站 2012年9月 1,285.99 3,305,756.60 4 热交换站 2012年9月 245.03 465,458.06 5 车间办公楼 2012年9月 1,517.40 3,138,451.83 6 车库 2012年9月 545.33 966,353.01 7 燃气站 2012年9月 23.78 104,127.59 8 门卫室 2012年9月 171.94 804,495.63 9 浴池 2012年9月 1,202.45 2,517,769.66 10 食堂 2012年9月 1,153.00 3,797,824.82 合计 19,496.50 41,096,793.84 (2)无形资产——土地使用权 江碳公司纳入本次评估范围所有房屋建筑物占用的位于经开区九站街516-1号的 土地使用权, 土地面积179,242.00平方米,由于当地政府尚未办理征地手续,所以无法 办理土地出让手续,目前江碳公司已与吉林经济技术开发区管委会签订投资协议书, 江碳公司承诺将尽快办理土地出让手续,目前江碳公司已向吉林经济技术开发区管委 会缴纳土地占用费1344万元。 4.企业申报的账外资产的核实结论。 根据核实结果,企业无申报的账外资产。 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 12 页 三、评估技术说明 (一)评估方法概述 企业价值评估包括资产基础法、收益法、市场法三种基本评估方法,进行企业价 值评估,要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析三种资产评估 基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 资产基础法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价 值的评估思路。本次评估对审计后的各项资产和负债价值按照基准日的市场价值进行 了评估。 收益法:收益法的应用要满足二个前提条件:一是被评估资产必须是能用货币衡 量其未来期望收益的单项或整体资产;二是资产所有者所承担的风险也必须是能用货 币衡量的。因江碳公司生产线正在安装调试阶段,相关设备技术不成熟未来收益无法 预测,因此不宜采用收益法评估。 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、 证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方 法是参考企业比较法和并购案例比较法。经评估人员市场调查,与本次资产重组行为 类似的交易案例难以获取足够量的可比案例样本,故本次评估不适宜用市场法。 本次评估以持续使用和公开市场为前提,被评估资产在今后生产经营中仍维持其 原有用途并继续使用和获取收益。根据本评估项目的评估目的和评估对象的特点,综 合考虑分析相关因素的影响,同时考虑到本次的评估主要是为了满足企业资产臵换的 需要,本次采用资产基础法对江碳公司于评估基准日的股东全部权益价值进行评估。 (二)资产基础法 1.货币资金 (1)货币资金于评估基准日账面价值31,622,240.88元,全部为银行存款。 (2)被评估单位共开立了5个人民币银行账户。评估人员对银行存款评估采取同 银行对账单余额核对的办法,如有未达账项则编制银行存款余额调节表并确认调节平 衡;对所有的银行账户进行了函证,函证结果均相符;对于存在的未达账项,均属正 常的未达账项,故以经核实的账面价值作为评估价值。 (3)通过上述程序及方法,委估货币资金于评估基准日的评估价值31,622,240.88 元元,全部为银行存款。 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 13 页 2.应收票据 (1)应收票据于评估基准日的账面余额40,000.00元,全部为银行承兑汇票。 (2)评估人员核对了应收票据明细账、总账与报表的余额,核对与委估明细表是 否相符,查阅票据的票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致 性,以证实应收票据的真实性、完整性;结合历史资料和对企业管理人员的询问,并 对应收票据进行了盘点,并抽查大额应收票据的原始凭证和相关账户的进账情况,对 应收票据的真实性和可回收性进行核实。 经综合分析,评估人员按应收票据的账面价值确认其评估价值。 通过上述程序及方法,委估应收票据于评估基准日的评估价值40,000.00元。 3.应收账款、预付账款和其他应收款 (1)应收账款于评估基准日的账面余额29,000.00元,坏账准备0.00元,账面净 额29,000.00元,全部为应收货款。 预付账款于评估基准日的账面余额1,631,041.90元,坏账准备0.00元,账面净额 1,631,041.90元,全部为预付工程款及测试款等。 其他应收款于评估基准日的账面余额67,878,158.23元,坏账准备0.00元,账面净 额67,878,158.23元,主要为往来款及备用金借款等。 (2)评估人员核对了应收账款、预付账款及其他应收款明细账、总账与报表的余 额,结合历史资料和对企业管理人员的询问,检查并判断应收款项的真实性和可回收 性;抽查大额应收款项的原始凭证和相关账户的进账情况,同时向欠款对象发询证函 进行核实。 (3)经综合分析,评估人员采用账龄分析和个别认定相结合的方法对申报的应收 款项计提坏账损失,并以确认坏账损失后应收账款净额确认评估价值。 本次评估应收账款、预付账款、其他应收款的预计坏账损失均为0.00元。 通过上述程序及方法,委估应收账款、预付账款、其他应收款于评估基准日的评 估价值分别为29,000.00元、1,631,041.90元、67,878,158.23元,坏账准备评估价值为 零。 4.存货 (1)存货于评估基准日账面原值9,315,257.82元,其中:原材料5,658,828.98元、 在产品3,656,428.84元,存货跌价准备2,771,237.09元,存货净值6,544,020.73元。 (2)评估人员核对了货明细账与总账、报表的余额,对存货进行实地盘点,抽查 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 14 页 存货相关成本的原始记录及有关采购、销售合同,在对存货的数量进行清查核实的基 础上,对各项存货的品质状况和市场价格进行了调查和了解,纳入评估范围的存货均 为近期购入或形成,品质状况较好,能够满足生产及销售需要。其中: 1)原材料 评估人员通过查阅原材料的购销合同、采购发票、入库单据等原始凭证,其在入 库时将购臵费用计入商品成本。原材料账面价值构成齐全,购入时间不长,周转较快, 仓储保管较好,评估人员经市场询价,账面单价与现行市价基本接近,以市场价值确 认评估价值。 2)产成品 根据企业提供的存货清单,评估人员核实有关协议、发货程序和会计凭证,了解 存货的发出、内部控制制度,查阅并收集部分销售合同。在清查核实的基础上,对于 属于正常销售的产成品,以评估基准日的不含税销售单价乘以核实后的账面数量,减 去销售费用、全部税金及适当的净利润,确定评估价值。 3)计算公式如下 存货产成品评估价值=预计收入-销售费用-销售税金及附加-所得税 各项评估参数的确定:根据江碳公司2012年经审计后利润表,经综合分析确定综 合销售费用率,税金及附加率。由于江碳公司经营亏损,此处所得税取零值。 案例一:碳丝 规格12K(存货-产成品评估明细表序号1) 委估碳丝基准日数量12,151.5800千克,账面金额3,656,428.84元,账面单价300.90 元/吨。 基准日近期12K销售订单确认,预计收入为965,200.00元(不含税)。 由于,江碳公司正处于试运行阶段,生产出的少量试验品可以及时销售,所以本 次评估不计算销售费用 税金及附加=预计收入×销售税金及附加率 =965,200.00×0.32% =308,864.00元 评估价值=预计收入-综合费用-销售税金及附加-所得税 =965,200.00-0.00-308,864.00-0.00 =656,336.00元 =656,300.00元 (取整) 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 15 页 通过上述程序及方法,委估存货评估价值为6,315,128.98 元,其中:原材料 5,658,828.98元,库存商品656,300.00元,存货跌价准备0.00元,存货净值6,315,128.98 元。 5.固定资产 (1)房屋建筑物类固定资产 1) 房屋建筑物类固定资产评估基准日的账面原值为58,833,875.31 元,账面净值 58,434,645.44元,房屋建筑物类固定资产账面净额58,434,645.44元。 具体如下表: 科目名称 账面原值 账面净值 减值准备 账面净额 房屋建筑物 41,377,570.21 41,096,793.84 41,096,793.84 构筑物及其他辅助设施 17,456,305.10 17,337,851.60 17,337,851.60 合 计 58,833,875.31 58,434,645.44 58,434,645.44 纳入本次评估范围的房屋建筑物类固定资产共17项,其中房屋建筑物10项,构 筑物7项,为被评估单位拥有的坐落于吉林市经济开发区九站街516-1号的办公楼、 厂房、食堂等房屋建筑物和院内道路、围墙、电缆沟等构筑物,建成于2012年,建筑 结构包括混合、砼结构、其他结构等,目前均正常使用。 2)房屋建筑物及占用土地权属状况。 江碳公司纳入本次评估范围所有房屋建筑物占用的位于经开区九站街516-1号的 土地使用权, 土地面积179,242.00平方米,由于当地政府尚未办理征地手续,所以无法 办理土地出让手续,目前江碳公司已与吉林经济技术开发区管委会签订投资协议书, 江碳公司已承诺待相关征地手续办理完成后及时办理土地出让手续,目前江碳公司已 向吉林经济技术开发区管委会缴纳土地占用费1,344.00万元。本次对该宗地按照预付 土地款进行评估。 纳入本次评估范围内的房屋建筑物共10项,均未办理房屋所有权证,江碳公司提 供了房屋产权承诺函,证明上述房屋建筑物确实为江碳公司所有,不存在产权纠纷, 且使用面积与申报面积一致。 3) 评估人员核对申报表中有无虚报、重报、漏报的设备,审查申报表信息是否正 确、完备,由产权持有者进行修改与补充。核对各建筑物的名称、座落地点、结构形 式、建筑面积等,并对照企业评估基准日时的资产现状,将资产申报表中的缺项、漏 项进行填补,做到账实相符,不重不漏。在勘察时,还主要察看了房屋、构筑物的外 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 16 页 型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用 情况,并作了详细的观察记录。评估人员还对房屋建筑物结构、装修、设施、配套使 用状况进行了勘察,结构:为了判断建筑物基础的安全性,初步确定基础的可靠性和 合理性,为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测,查看有 无变形开裂,有无不均匀沉降,查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形,查看墙体是 否有风化以及风化的严重程度;装饰:每个建筑物的装修标准和内容不尽相同,一般 可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修,但无论是对何种形式的装修,查看的 主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏,另外还要看装饰的新旧程度;安装: 水电设施是否完好齐全,是否畅通,有无损坏和腐蚀,能否满足使用要求;维护结构: 如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等,查看有无损坏、丢失、腐烂、开 裂等现象。 经现场勘查各主要房屋建筑物、构筑物基础有承载能力,未发现不均匀沉降造成 的承重结构开裂现象;主体结构强度较好,各类建筑物承重构件和非承重构件具有持 续承载力和使用的功能;各房屋建筑物维护结构较好,使用正常;平屋面一般采用卷 材防水,坡屋面多采用彩钢压型板防水,使用情况正常;配套管线零器件齐全,使用 状况正常。综上所述,评估人员认为本次评估范围内的房屋建筑物均具有持续正常使 用的功能。 4)本次评估对房屋建筑物类固定资产主要采用重臵成本法进行评估。本次对未办 理房屋产权所有证的10项房屋建筑物以设定产权为前提进行评估。 重臵成本法: 重臵成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重臵同类房 产所需投资乘以综合评价的房屋建筑物的成新率确定被评估房产价值的一种方法。其 计算公式为: 评估价值=重臵全价×综合成新率 a、重臵全价的确定 重臵全价包括建安工程造价、前期费用及其他费用、资金成本。建安工程造价根 据工程量、预算定额进行确定;前期及其他费用根据国家和地区现行收费标准计取; 资金成本为建筑物正常建设施工期内占用资金的筹资成本。 重臵全价=建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本 i、建安工程造价的测算: 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 17 页 对于有预结算资料的工程,采用预决算调整法。即将竣工时按当地执行的定额进 行计算的工程造价调整到评估基准日当地正在执行的定额进行计算的造价。 对于缺乏工程图纸和预决算资料的工程,评估人员依据实物现状,对其土建及安 装工程按现行定额进行估算,同时向有关部门、有关人员收集同类型的建筑工程造价, 最终确定该评估建筑物的工程造价。 对于一般建筑物主要采用类比法,首先测算出通用工程的工程造价,采用评估建 筑与相同结构类型工程造价差异进行修正,最终确定该评估建筑的工程造价。 ii、前期费及其他费用 根据地方相关行政事业性收费规定,确定前期费用和其他费用。详见下表: 序 号 费用项目 征收 标准 取费基数 取费依据 一 以建安造价为基础的前期费用 1 建设单位管理费 1.05% 建安造价 财建[2002]394号 2 勘察设计费 2.67% 建安造价 计价格[2002]10号 3 工程建设监理费 1.50% 建安造价 发改价格[2007]670号 4 招标代理服务费 0.07% 建安造价 计价格[2002]1980号 5 建设项目前期工作咨询费 0.26% 建安造价 计价格[1999]1283号 6 环境影响咨询费 0.06% 建安造价 计价格[2002]125号 合 计 5.61% 二 以建筑面积为基础的前期费用 1 城市基础设施配套基金 145 建筑面积 吉财非税[2011]549号 2 新型墙体材料专项基金费 10 建筑面积 吉财非税[2009]463号 3 散装水泥专项资金 1 建筑面积 吉财综[2004]256号 合 计 156 iii、资金成本 按照合理的建设工期,取相应年度的贷款利率,计算建设期间合理的资金成本。 资金成本=(建安工程费用+前期及其他费用)×合理工期÷2×年贷款利率 基准日2012年12月31日执行的银行贷款年利率为 项目 年利率(%) 一、短期贷款 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 18 页 六个月以内(含六个月) 5.60 六个月至一年(含一年) 6.00 二、中长期贷款 一至三年(含三年) 6.15 三至五年(含五年) 6.40 五年以上 6.55 b、综合成新率的确定 综合成新率按照以下公式确定: 综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) 式中尚可使用年限根据评估范围内房屋建筑物经济耐用年限和已使用年限,结合 现场勘查、房屋建筑物历年更新改造情况、房屋维护状况等综合确定。在综合成新率 确定过程中,以委估资产能否有继续使用功能为前提,以基础和主体结构的稳定性和 牢固性为主要条件,而装修和配套设施只有在基础和主体结构能继续使用的前提下计 算其新旧程度,并且作为修正基础和主体结构成新率的辅助条件。 c、评估价值的确定 评估价值=重臵全价×综合成新率 5)评估结论 通过上述评估程序及方法,委估房屋建筑物类固定资产于评估基准日的评估价值 61,164,180.00元。 6)典型案例 案例一:车间办公楼(明细表序号:表4-6-1 序号5) 建筑结构:框架 建成时间:2012年9月 建筑面积:1517.40平方米 证载权利人:无房屋所有权证 账面原值:3,159,893.97元 账面净值:3,138,451.83元 A、建筑物概况 ? 委估物坐落于吉林市经开区九站街516 号厂区院内,采用钢筋混凝土框架结 构,筑面积1517.40平方米,地上三层。楼长为53米,宽为8.4米,檐口高 10.5米。 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 19 页 建筑工程:外墙300mm厚的加气混凝土砌块,内墙采用200mm厚加气混凝土块 砌筑,外墙贴60mm厚保温板。在±0.000以下采用MU10页岩实心砖,M5.0混合砂浆。 -0.060m设臵防潮层,防潮层做法20mm厚1:2水泥砂浆掺5%防水剂。卫生间四周墙 体底部设臵与墙同厚的200mm高C20现浇混凝土带。屋面为现浇混凝土板,出挑屋 檐500mm, 100mm厚聚苯板保温绝热。走廊墙体均设构造柱,间距3米。 装修工程:外墙弹性AV-97型外墙涂料;内墙瓷砖及粉刷;不锈钢门、造型成品 门,塑钢窗中空玻璃,全瓷地砖。 给排水工程:给水PP-R管热熔连接;排水:铸铁排水管,卡箍连接或塑料排水管, 零件连接。 电气安装工程:电力电缆供电,低压配电柜,动力配电箱,照明配电箱,钢管或 塑料管暗配,管内穿铜绝缘线。开关、插座。电话箱、宽网箱。 ? 抗震设防烈度7度 ? 耐火等级为二级。 工程于2009年7月开工建设,2010年竣工,2012年9月投入使用。 经现场勘察:该建筑物施工质量较好,基础无不均匀沉降,承重结构稳定,有承 载能力;室内地面完好平整;外墙完好,内墙面平整顺直;屋面保温层、隔热层、防 水层完好;水、电、暖系统运行正常。总体使用情况较好。 B、房屋建筑物权利情况 该建筑物《房屋所有权证》企业承诺将尽快办理。经现场的清查核实,在评估基 准日该房产不存在抵押、担保等他项权利设定。 C、重臵全价测算 a、建安工程造价的测算 根据建筑物的竣工图纸和中标单位中国第四冶金建设公司中投标标书,采用重编 概算法进行测算。测算时依据2009年《吉林省建筑工程计价定额》、2009年《吉林省 安装工程计价定额》和2009年《吉林省装饰装修工程计价定额》的工程量计算规则核 实工程量。 测算过程采用 i、计价依据:2009年《吉林省建筑工程计价定额》、2009年《吉林省安装工程计 价定额》和2009年《吉林省装饰装修工程计价定额》和2009年《吉林省建设工程费 用定额》。 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 20 页 ii、计价方式:定额计价 iii、工程选用:二类工程 iv、定额专业:建筑、装饰装修、安装工程 v、工程地点:市区 vi、材料价格:吉林市2012年10-12月《工程造价信息》 vii、定额人工费及机械费调整:吉建造[2011]18 号文《关于调整吉林建设工程计 价定额人工费的通知》 本次评估是使用广联达计价软件,计算结果如下: 建筑工程取费表 单位:元 序号 费 用 名 称 取 费 说 明 费 率 (%) 费 用 金 额 一 直接费 (一)+(二)+(三)+(四) 1210638 (一) 直接工程费 1+2+3 1160946 1 人工费 人工费 245547 2 材料费 材料费 832150 3 机械费 机械费 83248 (二) 措施项目费 1+2+3+4+5+6+7+8+9 49691 1 环境保护及文明施工费 直接工程费×费率 0.72 8358 2 安全施工费 直接工程费×费率 2.05 23799 3 临时设施费 直接工程费×费率 0.88 10216 4 夜间施工费 5 二次搬运费 人工费×费率 0.51 1252 6 冬季施工增加费 按冬季施工期间完成人工费的50%计取 7 雨季施工增加费 人工费×费率 0.65 1596 8 检验试验费、生产工具用具 使用费 人工费×费率 1.82 4468 9 已完工程保护费 根据工程实际情况编制费用预算 (三) 未计价材料费 未计价材料费 (四) 估价项目、现场签证及索赔 不取费子目 二 间接费 (一)+(二) 121370 (一) 规费 1+2+3+4+5+6 56009 1 工程排污费 人工费×费率 0.52 1276 2 社会保障费 (1)+(2)+(3)+(4)+(5) 52178 (1) 养老保险费 人工费×费率 12.60 30938 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 21 页 (2) 失业保险费 人工费×费率 1.22 2995 (3) 医疗保险费 人工费×费率 3.66 8987 (4) 住房公积金 人工费×费率 3.05 7489 (5) 生育保险费 人工费×费率 0.72 1767 3 工伤保险费 人工费×费率 1.04 2553 4 危险作业意外伤害保险费 按各市、州建设行政主管部门规定的标准计取 5 工程质量检测、室内环境质量 检测费 根据有关规定发生的工程质量检测、室内环境检测等 费用按实计取 (二) 企业管理费 直接工程费×费率 5.63 65361 三 利润 人工费×费率 18.00 44198 四 价差 (一)+(二)+(三)+(四) 149993 (一) 人工费价差 人工价差 137506 (二) 材料费价差 材料价差 (三) 机械费价差 机械价差 (四) 机械费调增 机械费预算价 15.00 12487 五 总承包服务费 包括总包管理费、施工配合费、甲供材料保管费 六 税金 (一)+(二) 52043 (一) 营业税、城市维护建设税及教 育费附加 (一+二+三+四+五)×费率 3.41 52043 (二) 构件增值税 构件增值税 6.60 七 含税工程造价 一+二+三+四+五+六 1578244 装饰装修工程取费表 单位:元 序号 费 用 名 称 取 费 说 明 费 率(%) 费 用 金 额 一 直接费 (一)+(二)+(三)+(四) 1146505 (一) 直接工程费 1+2+3 1122326 1 人工费 人工费 193583 2 材料费 材料费 922126 3 机械费 机械费 6616 (二) 措施项目费 1+2+3+4+5+6+7+8+9 24178 1 环境保护及文明施工费 人工费×费率 2.03 3929 2 安全施工费 人工费×费率 5.00 9679 3 临时设施费 人工费×费率 2.48 4800 4 夜间施工费 5 二次搬运费 人工费×费率 0.51 987 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 22 页 6 冬季施工增加费 按冬季施工期间完成人工费的50%计取 7 雨季施工增加费 人工费×费率 0.65 1258 8 检验试验费、生产工具用具 使用费 人工费×费率 1.82 3523 9 已完工程保护费 根据工程实际情况编制费用预算 (三) 未计价材料费 未计价材料费 (四) 估价项目、现场签证及索赔 不取费子目 二 间接费 (一)+(二) 123486 (一) 规费 1+2+3+4+5+6 44156 1 工程排污费 人工费×费率 0.52 1006 2 社会保障费 (1)+(2)+(3)+(4)+(5) 41136 (1) 养老保险费 人工费×费率 12.60 24391 (2) 失业保险费 人工费×费率 1.22 2361 (3) 医疗保险费 人工费×费率 3.66 7085 (4) 住房公积金 人工费×费率 3.05 5904 (5) 生育保险费 人工费×费率 0.72 1393 3 工伤保险费 人工费×费率 1.04 2013 4 危险作业意外伤害保险费 按各市、州建设行政主管部门规定的标准计取 5 工程质量检测、室内环境质量 检测费 根据有关规定发生的工程质量检测、室内环境检 测等费用按实计取 (二) 企业管理费 人工费×费率 40.98 79330 三 利润 人工费×费率 18.00 34845 四 价差 (一)+(二)+(三)+(四) -176914 (一) 人工费价差 人工价差 96791 (二) 材料费价差 材料价差 -274698 (三) 机械费价差 机械价差 (四) 机械费调增 机械费预算价 15.00 992 五 总承包服务费 包括总包管理费、施工配合费、甲供材料保管费 六 税金 (一)+(二) 38462 (一) 营业税、城市维护建设税及教 育费附加 (一+二+三+四+五)×费率 3.41 38462 (二) 构件增值税 构件增值税 6.60 七 含税工程造价 一+二+三+四+五+六 1166386 电气安装工程工程取费表 单位:元 序号 费 用 名 称 取 费 说 明 费 率 (%) 费 用 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 23 页 金 额 一 直接费 (一)+(二)+(三)+(四) 87455 (一) 直接工程费 1+2+3 40363 1 人工费 人工费 23956 2 材料费 材料费 13432 3 机械费 机械费 2974 (二) 措施项目费 1+2+3+4+5+6+7+8+9 2884 1 环境保护及文明施工费 人工费×费率 2.08 498 2 安全施工费 人工费×费率 4.20 1006 3 临时设施费 人工费×费率 2.78 665 4 夜间施工费 每人每个夜班增加20元。白天施工必须照明的工 程,每人每班增加8元。 5 二次搬运费 人工费×费率 0.51 122 6 冬季施工增加费 按冬季施工期间完成人工费的50%计取 7 雨季施工增加费 人工费×费率 0.65 155 8 检验试验费、生产工具用具 使用费 人工费×费率 1.82 436 9 已完工程保护费 根据工程实际情况编制费用预算 (三) 未计价材料费 未计价材料费 44207 (四) 估价项目、现场签证及索赔 不取费子目 二 间接费 (一)+(二) 14004 (一) 规费 1+2+3+4+5+6 5464 1 工程排污费 人工费×费率 0.52 124 2 社会保障费 (1)+(2)+(3)+(4)+(5) 5090 (1) 养老保险费 人工费×费率 12.60 3018 (2) 失业保险费 人工费×费率 1.22 292 (3) 医疗保险费 人工费×费率 3.66 876 (4) 住房公积金 人工费×费率 3.05 730 (5) 生育保险费 人工费×费率 0.72 172 3 工伤保险费 人工费×费率 1.04 249 4 危险作业意外伤害保险费 按各市、州建设行政主管部门规定的标准计取 5 工程质量检测、室内环境质量 检测费 根据有关规定发生的工程质量检测、室内环境检 测等费用按实计取 (二) 企业管理费 人工费×费率 35.65 8540 三 利润 人工费×费率 18.00 4312 四 价差 (一)+(二)+(三)+(四) 13778 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 24 页 (一) 人工费价差 人工价差 13282 (二) 材料费价差 材料价差 49 (三) 机械费价差 机械价差 (四) 机械费调增 机械费预算价 15.00 446 五 总承包服务费 包括总包管理费、施工配合费、甲供材料保管费 六 税金 (一)+(二) 4076 (一) 营业税、城市维护建设税及教 育费附加 (一+二+三+四+五)×费率 3.41 4076 (二) 构件增值税 构件增值税 6.60 七 含税工程造价 一+二+三+四+五+六 123627 给排水、采暖工程取费表 单位:元 序 号 费 用 名 称 取 费 说 明 费 率 (%) 费 用 金 额 一 直接费 (一)+(二)+(三)+(四) 59379 (一) 直接工程费 1+2+3 26265 1 人工费 人工费 13353 2 材料费 材料费 10923 3 机械费 机械费 1988 (二) 措施项目费 1+2+3+4+5+6+7+8+9 1607 1 环境保护及文明施工费 人工费×费率 2.08 277 2 安全施工费 人工费×费率 4.20 560 3 临时设施费 人工费×费率 2.78 371 4 夜间施工费 5 二次搬运费 人工费×费率 0.51 68 6 冬季施工增加费 按冬季施工期间完成人工费的50%计取 7 雨季施工增加费 人工费×费率 0.65 86 8 检验试验费、生产工具用具 使用费 人工费×费率 1.82 243 9 已完工程保护费 根据工程实际情况编制费用预算 (三) 未计价材料费 未计价材料费 31505 (四) 估价项目、现场签证及索赔 不取费子目 二 间接费 (一)+(二) 7806 (一) 规费 1+2+3+4+5+6 3046 1 工程排污费 人工费×费率 0.52 69 2 社会保障费 (1)+(2)+(3)+(4)+(5) 2837 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 25 页 (1) 养老保险费 人工费×费率 12.60 1682 (2) 失业保险费 人工费×费率 1.22 162 (3) 医疗保险费 人工费×费率 3.66 488 (4) 住房公积金 人工费×费率 3.05 407 (5) 生育保险费 人工费×费率 0.72 96 3 工伤保险费 人工费×费率 1.04 138 4 危险作业意外伤害保险费 按各市、州建设行政主管部门规定的标准 5 工程质量检测、室内环境质量检测费 根据有关规定发生的工程质量检测、室内 环境检测等费用按实计取 (二) 企业管理费 人工费×费率 35.65 4760 三 利润 人工费×费率 18.00 2403 四 价差 (一)+(二)+(三)+(四) 7522 (一) 人工费价差 人工价差 7338 (二) 材料费价差 材料价差 -115 (三) 机械费价差 机械价差 (四) 机械费调增 机械费预算价 15.00 298 五 总承包服务费 包括总包管理费、施工配合费、甲供材料 保管费 六 税金 (一)+(二) 2629 (一) 营业税、城市维护建设税及教育费附加 (一+二+三+四+五)×费率 3.41 2629 (二) 构件增值税 构件增值税 6.6 七 含税工程造价 一+二+三+四+五+六 79741 综上: 建安综合造价=建筑工程造价+装饰装修工程造价+电气照明工程造价+给排水、采 暖工程造价 =1,578,244.00+1,166,386.00+123,627.00+79,741.00 =2,947,998.00元 b、前期工程费及建设相关费用(见前述) 前期及其它费用=建安综合造价×5.61%+建筑面积×156 =2,947,998.00×5.61%+1517.40×156 =402,097.00元 c、建设期资金成本 根据《全国统一建筑安装工程工期定额》,该综合办公楼合理建设期为二年,而企 业合理建设期为3年。应以企业合理建设期计算资金成本,同期银行贷款年利率6.15%, 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 26 页 资金均匀投入为假设前提: 资金成本=(建安综合造价+前期及其它费用)×6.15%×3÷2 =(2,947,998.00+402,097.00)×6.15%×3/2 =309,046.00元 (4)重臵全价=建安综合造价+前期及其它费用+资金成本 =2,947,998.00+402,097.00+309,046.00 = 3,659,100.00元(百位取整) D、综合成新率的确定 该房屋2011年竣工,2012年9月建成投入使用,经实践至评估基准日约0.75年, 框架结构经营用房屋的耐用年限为60年。经评估人员现场勘察,该建筑物基础有承载 能力、无不均匀沉降;承重构件完好,梁板柱未见变形;屋面保温、防水完好,无渗 漏;内装饰完好,无腐朽变形;室内电照、上下水、暖通设施齐全,均在正常使用。 综合确定该建筑物尚可使用59年。现场勘查情况见下表: 现场勘察情况 分部分项 勘察结果 结构 基础 未发现不均匀沉降 主体结构 有承载能力,使用正常 维护结构 平整顺直, 楼地面 稍有磨损 屋面 防水完好,排水通畅,保温隔热层完好 装修 门窗 门窗无变形,开启灵活, 装饰 天棚吊顶无下垂、墙面平整顺直 其他 正常 设备 给排水 器件齐全,正常使用 电照 器件齐全,绝缘良好,无过热超载痕迹 暖通 正常使用,无跑冒滴漏 消防 设备完好,水压正常,温感、烟感灵敏 综合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)×100% =59÷(59+0.75)×100% =99% E、评估值的确定 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 27 页 评估值=重臵全价×综合成新率 =3,659,100.00×99% =3,622,509.00元 案例二:主厂房及偏跨(明细表序号:表4-6-1 序号1号) 建筑结构:框架、轻钢 建成时间:2012年9月1日 建筑面积:13282.13平方米 房屋所有权证:正在办理中 账面原值:25,757,944.06元 账面净值:25,583,158.01元 A、建筑物概况 ? 委估物坐落于吉林市经开区九站街516号厂区院内,主厂房采用全钢结构,钢 柱、钢屋架、钢檩条。外墙1.2米以下为200mm厚的加气混凝土砌块,外贴 60mm厚保温板,砌筑时采用M5混合砂浆,在+-0.00以下采用MU10页岩实 心砖,M5混合砂浆砌筑。-0.060m设臵防潮层(防潮层做法20mm 厚,1:2 水泥砂浆掺5%防水剂)1.2米以上为彩色保温压型钢板内衬100mm厚岩棉, 内外颜色为象牙白色,屋面也采用保温压型钢板,坡度为1/10,内衬100mm 厚岩棉,板外板颜色为灰色,内板颜色为象牙白色。长396米,宽11.6米, 建筑面积4593平方米。 ? 副跨主要是库房,配电动力及机修设施,均采用钢筋混凝土框架结构,在+-0.00 以下采用MU10页岩实心砖,M5混合砂浆砌筑。外墙采用300mm厚加气混 凝土砌块,内墙采用200mm厚加气混凝土砌块。低压配电室及变压器室采用 370mm、240mm厚砖墙,外墙均贴60mm厚聚苯保温板外刷涂料。屋面为现 浇钢筋混凝土板,保温板采用100mm厚聚苯板。 ? 主厂房及偏跨采用保温型彩板门,塑钢窗,中空玻璃。 ? 抗震设防烈度7度。 ? 耐火等级为二级。变压器室的耐火等级为一级。 经现场勘察:该建筑物基础无不均匀沉降,承重结构稳定,有承载能力;室内地 面完好平整;围护结构完好;屋面保温层、防水层完好;水、电、暖系统运行正常。 总体使用情况较好。 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 28 页 B、房屋建筑物权利情况 该建筑物《房屋所有权证》企业承诺正在办理中。经现场的清查核实,在评估基 准日该房产不存在抵押、担保等他项权利设定。 C、重臵全价测算 a、建安工程造价的测算 根据建筑物的竣工图纸和九冶建设有限公司投标文件和工程结算书,主厂房及偏 跨工程造价18,759,163.91元,详见下表 序 号 工程内容 金额 1 主厂房及附跨 12,952,912.00 2 主厂房地面(自流平) 725,296.00 3 厂房地面 702,810.00 4 主厂房窗、屋顶防水、砖墙与钢结构墙节点缝隙封堵、钢筋砼地沟盖板等工程 116,173.00 5 主厂房采暖 101,829.00 6 综合动力室地面工程 86,698.00 7 主厂房及附跨刮大白工程 74,655.00 8 厂房窗户变更 71,602.00 9 主厂房附跨空调室砼垫层砌筑、电气井及铺地面砖等工程 67,741.00 10 主厂房dcs装修 62,645.00 11 厂房阳光板 58,860.00 12 厂房自流平修补 52,150.00 13 主厂房氧化炉东侧三处排水沟贴砖铺篦子、附跨动力站配电室粘地砖、机修间浇筑耐 磨地面等工程 47,880.00 14 主厂房氧化炉地沟盖板拆除预制安装、动力站地沟盖板预制安装、MCC封洞加地梁、 导轮基础二次灌浆、驱动基础布管二次灌浆工程 46,108.00 15 主厂房DCS增设地梁、收丝机组前导轮钢筋砼基础拆除、机柜间粘地砖、泠凝室浇筑 砼地面等工程 45,828.00 16 主厂房排水工程 43,528.00 17 主厂房收丝机变压器地沟钢盖板、附跨变压器室墙体开孔、DCS与MCC室墙体开孔、 高压配电室地面、DCS地面工程 42,617.00 18 主厂房低压配电室地面工程、动力站拆除安装窗、板开孔等工程 41,715.00 19 主厂房地沟盖板拆安预制增加钢结构盖板、驱动二次灌浆 40,922.00 20 厂房照明、广场灯、检化验室电气安装 33,096.00 21 厂房隔断 17,577.60 22 MCC室地面工程 14,313.00 23 综合动力室穿线下沉砖修复及主厂房卫生间修复、刮大白工程 9,694.00 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 29 页 25 制样间吊顶 8,000.00 26 厂房阳光板 5,800.00 27 厂房玻璃 1,300.00 28 散热器 244,435.00 29 采暖钢材 127,377.04 30 大门 368,838.60 31 灯 178,693.00 32 钢结构刷油、清洗 174,000.00 33 电缆 290,000.00 34 主厂房及付跨其他 848,816.52 35 工程审计调整 1,044,224.15 合 计 18,759,163.91 采用重编概算法进行测算。测算时依据2009年《吉林省建筑工程计价定额》、2009 年《吉林省安装工程计价定额》和2009年《吉林省装饰装修工程计价定额》的工程量 计算规则核实工程量。 测算过程采用 i、计价依据:2009年《吉林省建筑工程计价定额》、2009年《吉林省安装工程计 价定额》和2009年《吉林省装饰装修工程计价定额》和2009年《吉林省建设工程费 用定额》。 ii、计价方式:定额计价 iii、工程选用:二类工程(费用定额确定) iv、定额专业:建筑、装饰装修、安装工程 v、工程地点:市区 vi、材料价格:吉林市2012年10-12月《工程造价信息》 vii、定额人工费及机械费调整:吉建造[2011]18 号文《关于调整吉林建设工程计 价定额人工费的通知》 本次评估是使用广联达计价软件,计算结果如下: 序号1主厂房及附跨建筑工程取费表 单位:元 序 号 费 用 名 称 取 费 说 明 费 率 (%) 费 用 金 额 一 直接费 (一)+(二)+(三)+(四) 9279968 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 30 页 (一) 直接工程费 1+2+3 8919009 1 人工费 人工费 1188403 2 材料费 材料费 6456005 3 机械费 机械费 1274600 (二) 措施项目费 1+2+3+4+5+6+7+8+9 360958 1 环境保护及文明施工费 直接工程费×费率 0.72 64216 2 安全施工费 直接工程费×费率 2.05 182839 3 临时设施费 直接工程费×费率 0.88 78487 4 夜间施工费 5 二次搬运费 人工费×费率 0.51 6060 6 冬季施工增加费 按冬季施工期间完成人工费的50%计取 7 雨季施工增加费 人工费×费率 0.65 7724 8 检验试验费、生产工具用具 使用费 人工费×费率 1.82 21628 9 已完工程保护费 根据工程实际情况编制费用预算 (三) 未计价材料费 未计价材料费 (四) 估价项目、现场签证及索赔 不取费子目 二 间接费 (一)+(二) 809783 (一) 规费 1+2+3+4+5+6 271074 1 工程排污费 人工费×费率 0.52 6179 2 社会保障费 (1)+(2)+(3)+(4)+(5) 252535 (1) 养老保险费 人工费×费率 12.60 149738 (2) 失业保险费 人工费×费率 1.22 14498 (3) 医疗保险费 人工费×费率 3.66 43495 (4) 住房公积金 人工费×费率 3.05 36246 (5) 生育保险费 人工费×费率 0.72 8556 3 工伤保险费 人工费×费率 1.04 12359 4 危险作业意外伤害保险费 按各市、州建设行政主管部门规定的标准计取 5 工程质量检测、室内环境质 量检测费 根据有关规定发生的工程质量检测、室内环境 检测等费用按实计取 (二) 企业管理费 直接工程费×费率 6.04 538708 三 利润 人工费×费率 18.00 213912 四 价差 (一)+(二)+(三)+(四) 994765 (一) 人工费价差 人工价差 665574 (二) 材料费价差 材料价差 138000 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 31 页 (三) 机械费价差 机械价差 (四) 机械费调增 机械费预算价 15.00 191190 五 总承包服务费 包括总包管理费、施工配合费、甲供材料保管 费 六 税金 (一)+(二) 385276 (一) 营业税、城市维护建设税及 教育费附加 (一+二+三+四+五)×费率 3.41 385276 (二) 构件增值税 构件增值税 6.60 七 含税工程造价 一+二+三+四+五+六 11683705 序号1主厂房及附跨装饰装修工程取费表 单位:元 序 号 费 用 名 称 取 费 说 明 费 率 (%) 费 用 金 额 一 直接费 (一)+(二)+(三)+(四) 1907442 (一) 直接工程费 1+2+3 1847803 1 人工费 人工费 477492 2 材料费 材料费 1351872 3 机械费 机械费 18439 (二) 措施项目费 1+2+3+4+5+6+7+8+9 59638 1 环境保护及文明施工费 人工费×费率 2.03 9693 2 安全施工费 人工费×费率 5.00 23874 3 临时设施费 人工费×费率 2.48 11841 4 夜间施工费 每人每个夜班增加20元。白天施工必须照明的工程, 每人每班增加8元。 5 二次搬运费 人工费×费率 0.51 2435 6 冬季施工增加费 按冬季施工期间完成人工费的50%计取 7 雨季施工增加费 人工费×费率 0.65 3103 8 检验试验费、生产工具用具 使用费 人工费×费率 1.82 8690 9 已完工程保护费 根据工程实际情况编制费用预算 (三) 未计价材料费 未计价材料费 (四) 估价项目、现场签证及索赔 不取费子目 二 间接费 (一)+(二) 304592 (一) 规费 1+2+3+4+5+6 108915 1 工程排污费 人工费×费率 0.52 2482 2 社会保障费 (1)+(2)+(3)+(4)+(5) 101467 (1) 养老保险费 人工费×费率 12.60 60163 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 32 页 (2) 失业保险费 人工费×费率 1.22 5825 (3) 医疗保险费 人工费×费率 3.66 17476 (4) 住房公积金 人工费×费率 3.05 14563 (5) 生育保险费 人工费×费率 0.72 3437 3 工伤保险费 人工费×费率 1.04 4965 4 危险作业意外伤害保险费 按各市、州建设行政主管部门规定的标准计取 5 工程质量检测、室内环境质量 检测费 根据有关规定发生的工程质量检测、室内环境检测 等费用按实计取 (二) 企业管理费 人工费×费率 40.98 195676 三 利润 人工费×费率 18.00 85948 四 价差 (一)+(二)+(三)+(四) -133772 (一) 人工费价差 人工价差 238746 (二) 材料费价差 材料价差 -375284 (三) 机械费价差 机械价差 (四) 机械费调增 机械费预算价 15.00 2765 五 总承包服务费 包括总包管理费、施工配合费、甲供材料保管费 六 税金 (一)+(二) 73799 (一) 营业税、城市维护建设税及教 育费附加 (一+二+三+四+五)×费率 3.41 73799 (二) 构件增值税 构件增值税 6.60 七 含税工程造价 一+二+三+四+五+六 2238010 序号1主厂房及附跨安装工程工程取费表 单位:元 序 号 费 用 名 称 取 费 说 明 费 率 (%) 费 用 金 额 一 直接费 (一)+(二)+(三)+(四) 295727 (一) 直接工程费 1+2+3 129564 1 人工费 人工费 85756 2 材料费 材料费 27634 3 机械费 机械费 16173 (二) 措施项目费 1+2+3+4+5+6+7+8+9 10325 1 环境保护及文明施工费 人工费×费率 2.08 1783 2 安全施工费 人工费×费率 4.20 3601 3 临时设施费 人工费×费率 2.78 2384 4 夜间施工费 5 二次搬运费 人工费×费率 0.51 437 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 33 页 6 冬季施工增加费 按冬季施工期间完成人工费的50%计取 7 雨季施工增加费 人工费×费率 0.65 557 8 检验试验费、生产工具用 具 使用费 人工费×费率 1.82 1560 9 已完工程保护费 根据工程实际情况编制费用预算 (三) 未计价材料费 未计价材料费 155837 (四) 估价项目、现场签证及索 赔 不取费子目 二 间接费 (一)+(二) 54703 (一) 规费 1+2+3+4+5+6 19561 1 工程排污费 人工费×费率 0.52 445 2 社会保障费 (1)+(2)+(3)+(4)+(5) 18223 (1) 养老保险费 人工费×费率 12.60 10805 (2) 失业保险费 人工费×费率 1.22 1046 (3) 医疗保险费 人工费×费率 3.66 3138 (4) 住房公积金 人工费×费率 3.05 2615 (5) 生育保险费 人工费×费率 0.72 617 3 工伤保险费 人工费×费率 1.04 891 4 危险作业意外伤害保险费 按各市、州建设行政主管部门规定的标准计取 5 工程质量检测、室内环境 质量检测费 根据有关规定发生的工程质量检测、室内环境 检测等费用按实计取 (二) 企业管理费 人工费×费率 40.98 35142 三 利润 人工费×费率 18.00 15436 四 价差 (一)+(二)+(三)+(四) 51131 (一) 人工费价差 人工价差 48023 (二) 材料费价差 材料价差 681 (三) 机械费价差 机械价差 (四) 机械费调增 机械费预算价 15.00 2426 五 总承包服务费 包括总包管理费、施工配合费、甲供材料保管 费 六 税金 (一)+(二) 14219 (一) 营业税、城市维护建设税 及教育费附加 (一+二+三+四+五)×费率 3.41 14219 (二) 构件增值税 构件增值税 6.60 七 含税工程造价 一+二+三+四+五+六 431218 综上: 序号1主厂房及附跨建安综合造价=建筑工程造价+装饰装修工程造价+电气照明 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 34 页 工程造价=1,168,370.005+2,238,010.00+431,218.00 =14,352,933.00元 由于主厂房及附跨建安综合造价有35项组成,一一列表过于繁杂。其余34项重 臵工程造价为6,270,752.00元(注:在计算过程中剔除了施工变更和修复工程造成的 工料,这些应付施工单位而在正常施工中不应发生的费用) 主厂房及附跨建安综合造价=1主厂房及附跨建安综合造价+其余34项建安综合造 价 =14,352,933.00+6,270,752.00 =20,623,685.00元 b、前期工程费及建设相关费用(见前述) 前期及其它费用=建安综合造价×5.61%+建筑面积×156 =20,623,685.00×5.61%+13,282.13×156 =3,229,001.00元 c、建设期资金成本 根据《全国统一建筑安装工程工期定额》,该主厂房及偏跨合理建设期为一年半, 而企业合理建设期为3年。应以企业合理建设期计算资金成本,同期银行贷款年利率 6.15%,资金均匀投入为假设前提: 资金成本=(建安综合造价+前期及其它费用)×6.15%×3÷2 =(20,623,685.00+3,229,001.00)×6.15%×3÷2 =2,200,410.00元 (4)重臵全价=建安综合造价+前期及其它费用+资金成本 =20,623,685.00+3,229,001.00+2,200,410.00 =26,053,100.00元(百位取整) D、综合成新率的确定 该房屋2011年竣工,2012年9月建成投入使用,竣工时间至评估基准日约0.5年, 框架、轻钢结构生产用房屋的耐用年限为50年。经评估人员现场勘察,该建筑物基础 有承载能力、无不均匀沉降;承重构件完好,梁板柱未见变形;屋面保温、防水完好, 无渗漏;内装饰完好;室内电照零器件齐全,正常使用。综合确定该建筑物尚可使用 49.5年。现场勘查情况见下表: 现场勘察情况 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 35 页 分部分项 勘察结果 结构 基础 未发现不均匀沉降 主体结构 有承载能力,使用正常 维护结构 平整顺直,彩钢板无锈蚀,磕碰变形 楼地面 稍有磨损 屋面 防水完好,排水通畅,保温隔热层完好 装修 门窗 门窗无变形,开启灵活 装饰 天棚吊顶无下垂、墙面平整顺直 其他 正常 设备 给排水 简易给排水设施器件齐全,正常使用 电照 器件齐全,绝缘良好,无过热超载痕迹 综合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)×100% =49.5÷(49.5+0.5)×100% =99% E、评估值的确定 评估值=重臵全价×综合成新率 =26,053,100.00×99% =25,792,569.00元 案例三:烟囱(明细表序号:表4-6-2 序号3号) 建成时间:2012年9月1日 烟囱高度:45米 上口直径:1.2米 烟囱材质:钢结构 账面原值:482,841.84元 账面净值:479,565.41元 A、概况 该烟囱由10-14mm钢板卷焊的直径1.2米,高度45米钢筒和C30钢筋混凝土基 础、钢制烟道和钢结构平台构成。 经现场勘察:该烟囱基础有承载能力、筒体轻度锈蚀;钢平台平整牢固。目前正 常使用。 B、烟囱他项权利情况 中钢集团江城碳纤维有限公司股东全部权益价值- 资产评估说明 北京中天和资产评估有限公司 北京市西城区车公庄大街九号院2号楼3门904室 68008059 第 36 页 经现场的清查核实,在评估基准日该烟囱不存在抵押、担保等他项权利设定。 C、重臵全价的确定 重臵全价=烟囱建安费用+其他合理费+资金成本 a、烟囱建安费用的测算 根据建筑物的竣工图纸和九冶建设有限公司投标文件和工程结算书,采用重编概 算法进行测算。测算时依据2009年《吉林省建筑工程计价定额》、2009年《吉林省安 装工程计价定额》和2009年《吉林省装饰装修工程计价定额》的工程量计算规则核实 工程量。 测算过程采用 i、计价依据:2009年《吉林省建筑工程计价定额》、2009年《吉林省安装工程计 价定额》和2009年《吉林省装饰装修工程计价定额》和2009年《吉林省建设工程费 用定额》。 ii、计价方式:定额计价 iii、工程选用:三类工程(费用定额确定) iv、定额专业:建筑、装饰装修、安装工程 v、工程地点:市区 vi、材料价格:吉林市2012年10-12月《工程造价信息》 vii、定额人工费及机械费调整:吉建造[2011]18号文《关于调整吉林建设工程计 价定额人工费的通知》 本次评估是使用广联达计价软。

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